Història d’una reforma: Dia 1
Com convertir un local en habitatge
Passos a seguir i coses a tenir en compte per no morir en l’intent
És dilluns a primera hora i els nostres industrials comencen a treballar a una nova obra… és el primer dia de feina a un deteriorat local d’oficines que, si tot va bé, es convertirà en un acollidor i fresc apartament… ningú ho diria (segur que pensen alguns…).
Aquest és l’estat en el qual es van trobar el local els nostres industrials i el nostre arquitecte tècnic quan van arribar-hi el primer dia:
I aquestes són les imatges 3D de com a Dröm Living hem previst que quedi l’apartament al finalitzar l’obra…
Queda moltíssima feina per endavant i t’ho anirem explicant al detall en diferents entregues perquè volem compartir amb tu la història d’aquesta gran transformació i els imprevistos i les sorpreses bones i no tan bones que segur que ens anirem trobant… A casa capítol d’ ’Història d’una reforma’ parlarem sobre un tema concret relacionat amb les obres, l’interiorisme o la decoració. A aquesta primera entrega t’expliquem les passes que cal seguir per fer el canvi d’ús de local a habitatge.
Però abans de continuar… recapitulem! Per què ens trobem davant d’un antic local amb moqueta bruta, taques d’humitat i vells ordinadors? Doncs perquè algú hi ha visualitzat una futura llar i s’ha entossudit en comprar-lo, per cert molt més econòmic que un pis dels mateixos metres quadrats ja que el preu per m2 d’una oficina o local és molt inferior al preu d’un habitatge… Ara li fa falta fer alguns tràmits i una obra que promet ser intensa per a convertir aquesta antiga oficina en la llar dels seus somnis… Ens acompanyes en aquesta aventura? 🙂
A continuació t’expliquem d’una forma directa i entenedora les coses més importants que s’han de tenir en compte per fer el canvi d’us de local a habitatge. Has de saber que és un procés llarg que pot semblar complicat però que, amb els tècnics adequats, una bona informació al teu abast i un bon assessorament professional, es facilita moltíssim. En aquest post pretenem donar-te tota la informació que normalment es troba per separat i amb explicacions a vegades tedioses i confuses d’una forma clara i concisa. Som-hi!
Quins passos seguir per fer un canvi d’ús de local a habitatge?
Per fer aquesta transformació necessitaràs si o si l’ajuda d’un arquitecte superior que realitzi els tràmits apropiats per aconseguir la llicència d’obres majors (la mateixa que es necessita per construir de zero un nou edifici)… Ara bé, abans de contractar a un arquitecte per a què realitzi el projecte i tramiti les llicències amb l’ajuntament hi ha passos importants que pots fer tu mateix.
Però… per on començar, quines són exactament els passos a seguir, quins passos ha de fer l’arquitecte superior i quins pots fer tu, com organitzar-te i sobretot com no atabalar-te per no morir en l’intent? Veiem-ho!
- ASSESORA’T ABANS DE COMPRAR per assegurar-te de que el teu local podrà aconseguir la llicència d’obres per convertir-se en habitatge.
No tots els locals poden acabar transformant-se en habitatge per això t’aconsellem moltíssim que abans de comprar-lo el visitis amb un tècnic perquè faci una inspecció i confirmi la viabilitat de l’obra i del canvi d’ús.
Hi ha 3 normatives amb un munt de punts que haurà de complir el teu local:
- L’Ordenança Municipal de la teva ciutat que varia molt d’una localitat a l’altra (en aquest post ens centrem en la normativa actual de Barcelona).
- El Decret d’Habitabilitat, a nivell de comunitat autònoma (en aquest cas Catalunya).
- El “Código Técnico de Edificación” (CTE), a nivell estatal.
A continuació et mencionem els punts més importants a tenir en compte d’aquestes normatives. Uns són imprescindibles per a què et donin la llicència d’obres majors i els altres no influeixen en l’adquisició de la llicència però si que són imprescindibles per acabar el procés de canvi d’ús de local a habitatge. Per això t’aconsellem també tenir-los molt en compte ja que si el teu local no els compleix d’entrada hauràs de modificar-lo durant l’obra i això influirà en la seva magnitud i el seu cost. Veiem aquests punts fonamentals.
Punts que ha de complir el teu local des del principi, imprescindibles per a obtenir la llicència i poder començar les obres:
- Superfície mínima: Per què el teu local pugui acabar convertint-se en habitatge ha de tenir com a mínim 36 metres quadrats útils, aproximadament 40 metres quadrats construïts (requisit del Decret d’Habitabilitat).
- Distància entre edificis: el marge de separació entre les finestres de les teves estances principals (cuina, sala d’estar i dormitori principal) i l’edifici de davant ha de ser de mínim 3 metres (requisit de l’Ordenança Municipal).
- Conductes de ventilació i tubs d’extracció: és imprescindible que els tubs de ventilació de la cuina i els de l’extracció del bany puguin arribar a la coberta de l’edifici. Hauràs d’assegurar-te que hi ha forma de fer-los pujar a través d’un pati interior o façana (requisit de CTE).
- Metres lineals de façana: Fa referència a la longitud de la façana que correspon al teu local. Aquesta mesura ha de ser igual o superior a la xifra que obtinguis de multiplicar els metres quadrats del local per 0.9 (requisit de l’Ordenança Municipal).
Punts que haurà de complir el teu habitatge al finalitzar les obres i que per tant és important estudiar la seva viabilitat des del principi:
- Accessibilitat: Les zones principals de l’habitatge (cuina, sala d’estar, bany i un dormitori principal) hauran d’estar adaptades per a minusvàlids. L’arquitecte s’encarregarà d’indicar-te els metres lliures necessaris que han de tenir aquests espais, les zones de pas i les portes per adaptar-les a la normativa.
- Finestres de ventilació: Totes les estances principals han de disposar de finestres suficientment grans que donin a l’exterior o a un pati. Si no és així, hauràs de veure la viabilitat d’incorporar-les durant la reforma.
- Patis de ventilació: aquests han de permetre la inscripció d’un cercle de 3 metres de diàmetre quan hi ventilin dormitoris i un cercle de mínim 2,5 metres si hi ventilen bany, cuina i/o escales.
- Espai d’assecat de roba: És imprescindible que el teu habitatge disposi d’un espai exterior destinat a l’assecat de roba i que aquest es trobi fora de la vista dels veïns. És molt important preveure la seva viabilitat perquè al finalitzar la reforma hauràs de disposar d’aquest espai per a poder finalitzar el canvi d’ús.
- INFORMA’T DE DADES CLAU ABANS DE COMPRAR:
Aquests passos també els pots fer tu mateix abans de comprar el local i et serviran per confirmar la viabilitat de la transformació:
- Demana l’última escriptura al registre de la propietat per confirmar que realment està escripturat com a local. Si ja estigués escriptural com a habitatge t’estalviaries molta burocràcia (a vegades ha passat!).
- Confirma els metres quadrats: També al registre de la propietat informa’t dels metres quadrats inscrits per assegurar-te de que el que t’han dit és cert.
- Descarta que hi hagi càrrecs urbanístics o hipoteques pendents. Comprovació recomanable en la compra de qualsevol tipus de propietat.
- Comprova la densitat d’habitatges disponible: acosta’t al Departament d’Urbanisme de la teva ciutat a preguntar les dades de densitat d’habitatges a la zona del teu local per saber si autoritzen la creació d’un nou habitatge a aquesta àrea o si, pel contrari, la densitat de llars ja està completa, fet que impediria fer el canvi d’ús.
- COMPTA AMB UN ARQUITECTE SUPERIOR: Un cop hagis fet les consultes i comprovacions pertinents arriba el moment en el qual es fa imprescindible comptar amb els serveis d’un arquitecte superior. Ell realitzarà el projecte de reforma, en el que junts acordareu com serà la teva futura llar, i realitzarà totes les gestions necessàries amb l’ajuntament per tramitar la llicència d’obres majors. A més, s’encarregarà de dirigir l’obra i al finalitzar-la gestionarà els tràmits post-obra.
- EXECUTA EL PROJECTE DE DISSENY I L’OBRA: finalment, després d’obtenir la llicència i tenint el projecte totalment acordat amb el teu arquitecte i, en cas que ho consideris oportú, també amb un interiorista que dissenyi els detalls de l’interior de la teva llar, arriba l’esperat moment de començar la reforma!
- REALITZA LES GESTIONS POST-OBRA: una vegada acabada l’obra, quedaran algunes gestions necessàries per acabar el procés de canvi d’ús de local a habitatge que també pots realitzar amb l’ajuda del teu arquitecte superior:
- CÈDUL·LA D’HABITABILITAT: que et permetrà donar d’alta els subministres.
- CERTIFICAT ENERGÈTIC: necessari per realitzar l’escriptura.
- ESCRIPTURA DE CANVI D’ÚS: hauràs de realitzar-la a través d’un notari.
Amb aquests passos, esperem haver posat una mica de llum a tot aquest procés si et trobes en el moment de fer el canvi d’ús de local a habitatge o si t’ho estàs plantejant… Per si encara tens dubtes hem preparat una simple infografia amb avantatges, inconvenients, costos i temps del procés de convertir un local en habitatge:
Per cert! Aquest és el resultat de la feina que van fer els nostres industrials el primer dia de feina a la vella oficina… en realitat van poder fer molt poc perquè encara no tenien llicència d’obres majors… només van treure els panells divisoris, els fals sostre i van buidar el local d’ordinadors i mobles vells…
Al pròxim capítol… ja tindrem el permís i començarem la reforma de veritat! No t’ho perdis 😉
