Historia de una reforma: Día 1
Cómo convertir un local en vivienda
Pasos a seguir y cosas a tener en cuenta para no morir en el intento
Es lunes a primera hora y nuestros industriales empiezan a trabajar en una nueva obra… es el primer día de trabajo en un deteriorado local de oficinas que, si todo va bien, se convertirá en un acogedor y fresco apartamento… nadie lo diría (seguro que piensan algunos…).
Este es el estado en el cuál se encontraron el local nuestros industriales y nuestro arquitecto técnico al llegar el primer día:
Y estas son las imágenes 3D de cómo en Dröm Living hemos previsto que quede el apartamento al finalizar la obra…
Queda muchísimo trabajo por delante y te lo iremos contando al detalle en diferentes entregas porque queremos compartir contigo la historia de esta gran transformación y los imprevistos y las sorpresas buenas y no tan buenas que seguro nos iremos encontrando… En cada capítulo de ‘Historia de una reforma’ hablaremos sobre un tema concreto relacionado con las obras, el interiorismo o la decoración. En esta primera entrega te contamos los pasos que hay que seguir para hacer el cambio de uso de local a vivienda.
Pero antes de continuar… ¡recapitulemos! ¿Por qué nos encontramos delante de un antiguo local con moqueta sucia, manchas de humedad y viejos ordenadores? Pues porque alguien ha visualizado en él un futuro hogar y se ha empeñado en comprarlo, por cierto mucho más económico que un piso de los mismos metros cuadrados ya que el precio por m2 de una oficina o local es mucho inferior al precio de una vivienda… Ahora le hace falta hacer algunos trámites y una obra que promete ser intensa para convertir esta antigua oficina en el hogar de sus sueños… ¿Nos acompañas en esta aventura? 🙂
A continuación te explicamos de una forma directa y entendedora las cosas más importantes que se deben tener en cuenta para hacer el cambio de uso de local a vivienda. Tienes que saber que es un proceso largo que puede parecer complicado pero que, con los técnicos adecuados, una buena información a tu alcance y un buen asesoramiento profesional, se facilita muchísimo. En este post pretendemos darte toda la información que normalmente se encuentra por separado y con explicaciones a veces tediosas y confusas de una forma clara y concisa. ¡Vamos allá!
¿Qué pasos seguir para hacer un cambio de uso de local a vivienda?
Para hacer esta transformación necesitarás sí o sí la ayuda de un arquitecto superior que realice los trámites apropiados para conseguir la licencia de obras mayores (la misma que se necesita para construir de cero un nuevo edificio)… Ahora bien, antes de contratar a un arquitecto para que realice el proyecto y tramite las licencias con el ayuntamiento hay otros pasos importantes que puedes hacer tu mismo.
Pero… por donde empezar, cuales son exactamente los pasos a seguir, qué pasos debe hacer el arquitecto superior y cuales puedes hacer tu, como organizarte y sobretodo ¿cómo no agobiarte para no morir en el intento? ¡Veámoslo!
- ASESÓRATE ANTES DE COMPRAR para asegurarte de que tu local podrá conseguir la licencia de obras y de cambio de uso para convertirse en vivienda.
No todos los locales pueden acabar transformándose en vivienda por eso te aconsejamos muchísimo que antes de comprarlo lo visites con un técnico para que haga una inspección y confirme la viabilidad de la obra y del cambio de uso.
Hay 3 normativas con un montón de puntos que deberá cumplir tu local:
- La Ordenanza Municipal de tu ciudad que varía mucho de una localidad a otra (en este post nos centramos en la normativa actual de Barcelona).
- El Decreto de Habitabilidad, a nivel de comunidad autónoma (en este caso Cataluña).
- El Código Técnico de Edificación (CTE), a nivel estatal.
A continuación te mencionamos los puntos más importantes a tener en cuenta de esas normativas. Unos son imprescindibles para que te den la licencia de obras mayores y los otros no influyen en la adquisición de la licencia pero sí son imprescindibles para terminar el proceso de cambio de uso de local a vivienda. Por eso te aconsejamos también tenerlos muy en cuenta ya que si tu local no los cumple de entrada, deberás modificarlo durante la obra y eso influirá en su magnitud y su coste. Veamos esos puntos fundamentales:
Puntos que debe cumplir tu local desde el principio, imprescindibles para obtener la licencia y poder empezar las obras:
- Superficie mínima: Para que tu local pueda acabar convirtiéndose en vivienda debe tener como mínimo 36 metros cuadrados útiles, aproximadamente 40 m2 construidos (Requisito del Decreto de Habitabilidad).
- Distancia entre edificios: el margen de separación entre las ventanas de tus estancias principales (cocina, sala de estar y dormitorio principal) y el edificio de enfrente debe ser de mínimo 3 metros (Requisito de la Ordenanza Municipal).
- Conductos de ventilación y Tubos de extracción: es imprescindible que los tubos de ventilación de la cocina y los de la extracción del baño puedan llegar a la cubierta del edificio. Deberás asegurarte de que hay forma de hacerlos subir a través de un patio interior o fachada (Requisito del CTE).
- Metros lineales de fachada: Se refiere a la longitud de la fachada que corresponde a tu local. Esta medida debe ser igual o superior a la cifra que obtengas de multiplicar los metros cuadrados del local por 0.9 (Requisito de la Ordenanza Municipal).
Puntos que deberá cumplir tu vivienda al finalizar las obras y que por tanto es importante desde el principio estudiar su viabilidad:
- Accesibilidad: Las zonas principales de la vivienda (cocina, sala de estar, baño y un dormitorio principal) deberán estar adaptadas para minusválidos. El arquitecto se encargará de indicarte los metros libres necesarios que deben tener estos espacios, las zonas de paso y las puertas para adaptarlas a la normativa.
- Ventanas de ventilación: Todas las estancias principales deben disponer de ventanas lo suficientemente grandes que den al exterior o a un patio. Si no es así, deberás ver la viabilidad de incorporarlas durante la reforma.
- Patios de ventilación: estos deben permitir la inscripción de un circulo de 3 metros de diámetro cuando en ellos ventilen dormitorios y un circulo de mínimo 2,5 metros si ventilan baño, cocina y/o escaleras.
- Espacio de secado de ropa: Es imprescindible que tu vivienda disponga de un espacio exterior destinado al secado de ropa y que este se encuentre fuera de la vista de los vecinos. Es muy importante prevenir su viabilidad porque al finalizar la reforma deberás disponer de este espacio para poder finalizar el cambio de uso.
- INFÓRMATE DE DATOS CLAVE ANTES DE COMPRAR:
Estos pasos también los puedes hacer tú mismo antes de comprar el local y te servirán para confirmar la viabilidad de la transformación:
- Pide la última escritura al registro de la propiedad para confirmar que realmente está escriturado como local. Si ya estuviera escriturado como vivienda te ahorrarías mucha burocracia ( ¡a veces ha pasado!).
- Confirma los metros cuadrados: También al registro de la propiedad infórmate de los metros cuadrados inscritos para asegurarte de que lo que te han dicho es cierto.
- Descarta que haya cargos urbanísticos o hipotecas Comprobación recomendable ante la compra de cualquier tipo de propiedad.
- Comprueba la densidad de viviendas disponible: acércate al Departamento de Urbanismo de tu ciudad a preguntar los datos de densidad de viviendas en la zona de tu local para saber si autorizan la creación de una nueva vivienda en esta área o si, por el contrario, la densidad de hogares ya está completa, hecho que impediría hacer el cambio de uso.
- CUENTA CON UN ARQUITECTO SUPERIOR: Una vez hayas hecho las consultas y comprobaciones pertinentes llega el momento en el cuál se hace imprescindible contar con los servicios de un arquitecto superior. Él realizará el proyecto de reforma, en el que juntos acordaréis cómo será tu futuro hogar, y realizará todas las gestiones necesarias con el ayuntamiento para tramitar la licencia de obras mayores. Además se encargará de dirigir la obra y al finalizarla gestionará los trámites post-obra.
- EJECUTA EL PROYECTO DE DISEÑO Y LA OBRA: finalmente, después de obtener la licencia y teniendo el proyecto totalmente acordado con tu arquitecto y, en caso que lo consideres oportuno, también con un interiorista que diseñe los detalles del interior de tu hogar, ¡llega el esperado momento de empezar la reforma!
- REALIZA LAS GESTIONES POST-OBRA: una vez terminada la obra, quedarán algunas gestiones necesarias para terminar el proceso de cambio de uso de local a vivienda que también puedes realizar con la ayuda de tu arquitecto superior:
- CEDULA DE HABITABILIDAD: que te permitirá dar de alta los suministros.
- CERTIFICADO ENERGÉTICO: necesario para realizar la escritura.
- ESCRITURA DE CAMBIO DE USO: deberás realizarlo a través de un notario.
Con estos pasos, esperamos haber puesto un poco de luz a todo este proceso si te encuentras en el momento de hacer el cambio de uso de local a vivienda o si te lo estás planteando… Por si todavía tienes dudas hemos preparado una simple infografía con ventajas, inconvenientes, costes y tiempo del proceso de convertir un local en vivienda:
¡Por cierto! Este es el resultado del trabajo que hicieron nuestros industriales el primer día de trabajo en la vieja oficina… en realidad pudieron hacer muy poco porque aun no tenían la licencia de obras mayores.. solamente sacaron los paneles divisorios, el falso techo y vaciaron el local de ordenadores y muebles viejos…
En el próximo capítulo… ya tendremos el permiso y empezaremos la reforma de verdad!!! No te lo pierdas 😉
